筆者の体験談

不動産屋が実際に中野区内のマンションを買って住んでみた話 パート2

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白石 大樹

26歳で中古マンションを購入。 新築中古マンション、新築中古戸建て、リフォーム、賃貸管理の経験。 何を買うかも大事ですが、「どう買うか」の方が大事だと思ってます。 基本、LINE問い合わせは私が対応してます! お気軽にご相談ください!

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不動産屋が実際に中野区内のマンションを買って住んでみた話 パート1
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住んでみて感じた事、発見した事

①マンションに住んで得られる幸福感は経済合理性の範疇の外にあった
(※マンションを売ったり貸したりしないと資産性や経済合理性について述べられませんので、住み始め直後に感じたことを述べていきます。)
もちろん例外はあり、価格・価値の高い不動産を購入する方が得られる幸福感が多い場合もあります。ですが自分の場合、マンションの外観や共有部分が新築並みの豪華さであったりとか、マンション内にコンシェルジュ・ラウンジ・ロビー・プール・ジムがあったりとかは求めていなく、普段生活する室内の仕様が自分の生活に合っていれば問題ないと感じています。なので今回の購入のように、
A予算に余裕があるが、新築や築浅などに比べ条件が劣る物件

B予算ぎりぎりで、新築や築浅のような条件のそろった物件
を比べた場合に得られる幸福感はそんなに変わらなかったりするかなと感じました。
私の場合は予算に余裕を残したため、グレードの高い家具や家電に買い替えたりしました。
予算ぎりぎりで購入してグレードの高い家具や家電を買い替えることができず、室内が質素になるよりはよかったのかな、と思ってます。
※新築並みで共用部分の施設が充実した高級マンションに住んだことが無いので、こういった物件に住めばこの仮説は変わったりするかもしれません、、、、。

②トラブル 隣人問題
中古マンションは新築マンションと違い、住む前から住民たちのコミュニティが形成されています。今回の物件も下左右の住民はすでに人が住んでいました。(最上階の部屋を購入しましたので上階に住民はいません。)
生活音のトラブルは国が行っている調査でも毎回トップ5に入るほどです。
実際に住んでみて隣人トラブルは今のところないので本当に運がよかったと思っています。
私は周囲の部屋にどんな人が住んでいるかはじめのうちに知りたかったので、菓子折りをもって挨拶をして、確認しました。
集合住宅に住む場合、上下左右への挨拶をするかしないかで分かれますが、トラブルを避けたいのであればした方がいいと思っています。
隣人トラブルに関しましては正直、不動産屋の私が言うのもなんですが”運”の要素が高いです、、、。かといってまったく対策のしようがないのかと言われるとそうでもありません。
中古マンションであれば購入する前の段階で、周りの部屋にはどんな人が住んでいるのか、といった質問を売主や管理会社に尋ねることで情報を集めることができます。
ただ、個人情報に抵触することなのでやんわりとした回答で、おそらく自分が思っている以上の情報は得られないと思います。
また、音が気になるなどの要素は個人差があるため、売主からはまったく気にならない、と聞いていても住んでみるとそうでない場合もあります。
一般社団法人マンション管理業協会が公表している「管理に係る重要事項報告作成に関するガイドライン」には「共用部分で起きた重大な事故・事件で購入者に影響があるもの」に関しては記入すること、と記載されています。
なので管理会社が発行している「重要事項調査報告書」を見れば共有部分で起きた重大な事故・事件に関しては把握することができます。
この「重要事項調査報告書」は物件探しを依頼している不動産業者に見せてくださいと頼めば、見せてもらえると思います。
弊社ではお客様の内覧が決まった際に取得して、内覧時にお客様にお見せして説明しています。
私も内覧する際、あらかじめ取得して問題がないことを確認してから内覧しました。

③トラブル 設備の不備
入居してすぐにトイレの排水に不備・故障がありました。
中古マンションの購入やリフォームには十中八九不備・故障があるものと思っておいた方がいいです。新築でさえあったりします。
私は不備・故障はあって当たり前と割り切っています。
住み始めて数日で何か問題ががあった場合、その設備自体、もしくは取付方法、配管に原因があることが多いです。
補償内容によりますが設備自体に問題があればそのメーカーに連絡をすることで無償で交換してもらえます。
取付方法に問題がある場合、一般的には取付業者に連絡すれば直してもらえます。
配管に問題があれば取付業者、もしくは管理会社への連絡で対応可能です。
上記のように設備の不備はあって当然、くらいの気持ちで割り切り、実際に不備があった場合でも冷静に対応しましょう。

④安心感
マンションを購入した時の安心感として2つ挙げます。
1つ目は分譲マンションと賃貸物件の造りの違い
すでに鉄骨鉄筋コンクリート造などの賃貸に住んでいる方にとっては違いが感じられないと思いますが、私が今回購入した物件は旧耐震とはいえ鉄骨鉄筋コンクリート造なので、以前住んでいた木造の賃貸物件に比べるとつくりも丈夫で安心感を感じました。
賃貸物件はオーナー目線で見ると収益、資産運用を目的としているケースが大半で、キャッシュフローを効率的に回すよう、建築費や設備を可能な限り抑えるのが鉄則です。
また、オーナーの心理として本人ではなく、他人の住む場所なので、設備や構造はできるだけ安く済ませたい、といった心理も働きます。
この点は現在木造の賃貸に住んでいる方が分譲マンションに住みかえると早い段階で感じるかと思います。
2つ目は「借りている」→「持っている」
賃貸として借りていても、持家として購入しても精神的にはあまり違いがないのでは?と思うかもしれませんが、私はその違いを強く感じました。
住宅ローンを毎月払えるかという不安は少なからずありますが、先述したように以前住んでいた賃貸の家賃と比べても毎月のローン返済額が変わらないため、大きな不安は感じていません。
万が一ローンの返済が難しくなったときは賃貸や売却することで、ローンの返済が可能ですし、今回購入した物件周辺の家賃相場を調べると、ローンの支払いよりも家賃相場の方が高いため、そこは安心材料になりました。
築年数だけを考えると賃貸人や購入者を募集する際に大きな足かせになるのでは?と考える方もいらっしゃるかと思いますが、そこは私も感じています、、、、。
築年数が古いと建て替えや取り壊しなども視野に入ってきます。
私は内覧の際に管理会社に建て替えや取り壊しの案が出ているかの確認をしました。
今のところその案がない物件ですが、もし建て替えや取り壊しになったとしても、貴重な経験なのでその状況をブログに書き残したいと思います。

不動産屋が実際に中野区内のマンションを買って住んでみた話 パート1

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